L'assainissement (rénovation lourde) vise à : maintenir/restaurer la substance, adapter l'immeuble au marché (confort, typologies), réduire les charges (énergie), respecter les obligations légales (énergie, sécurité) et optimiser le rendement à long terme.

Le gérant est l'interlocuteur naturel du propriétaire : il connaît l'état de l'immeuble, les doléances des locataires, les loyers du marché et la situation locative. Son conseil arbitre entre : ne rien faire (dégradation, vacance croissante), rénover par étapes (à la rotation), ou rénover globalement (chantier lourd, éventuellement en site occupé ou vide).

Horizon d'analyse : le cycle de vie de l'immeuble — un immeuble non entretenu perd de la valeur de façon accélérée après ~30-40 ans ; l'entretien différé se paie au prix fort.

Étapes du diagnostic :

Le tout se synthétise dans une stratégie d'investissement pluriannuelle chiffrée présentée au propriétaire.

• ›État de la substance : expertise technique élément par élément (structure, enveloppe, techniques, intérieurs) avec durées de vie résiduelles
• ›Analyse énergétique : CECB (Certificat énergétique cantonal des bâtiments, étiquette A-G ; CECB Plus = avec rapport de conseil et variantes) — exigé dans certains cantons lors de ventes ou pour les subventions
• ›Analyse de la situation locative : état locatif actuel vs potentiel, rotation, vacance, doléances, typologies démodées
• ›Analyse financière : valeur de rendement actuelle vs après travaux, capacité d'investissement du propriétaire, réserves
• ›Contraintes légales : amiante (bâtiments d'avant 1990 : diagnostic obligatoire avant travaux !), plomb, radon, sécurité incendie, MoPEC, LDTR à Genève

Le congé en vue de travaux : la jurisprudence exige un projet suffisamment mûr et réaliste ; un congé donné pour un projet vague est contraire à la bonne foi (annulable).

• ›Entretien courant renforcé : maintenir sans transformer — préserve les loyers bas, reporte le problème
• ›Rénovation PAR ÉTAPES (à la rotation des locataires) : appartements refaits au départ de chaque locataire, enveloppe/techniques par tranches — étale les coûts, évite les résiliations, mais chantiers répétés et incohérences techniques possibles
• ›Rénovation GLOBALE en site occupé : chantier coordonné avec locataires en place — économies d'échelle, mais gestion délicate (nuisances → réductions de loyer, communication intensive)
• ›Rénovation globale IMMEUBLE VIDE : résiliations pour rénovation lourde — efficacité maximale du chantier, mais congés à motiver sérieusement (projet mûr et autorisé, sinon congés annulables !), procédures, vacance, LDTR (GE) avec contrôle des loyers
• ›Démolition-reconstruction : quand la substance ne justifie plus l'investissement — droit du sol mieux utilisé (densification), mais procédures longues

Les MoPEC (modèles de prescriptions énergétiques des cantons) transposés dans les lois cantonales imposent notamment : part d'énergie renouvelable lors du remplacement du chauffage, assainissement des chauffages électriques directs (délais cantonaux), isolation minimale lors de rénovations touchant l'enveloppe.

Certains cantons vont plus loin (GE : IDC — indice de dépense de chaleur avec seuils contraignants et obligation d'assainir les immeubles les plus énergivores ; interdictions progressives des chaudières fossiles).

Subventions : le Programme Bâtiments (Confédération + cantons) subventionne isolation, remplacement du fossile par renouvelable, CECB Plus ; s'ajoutent des programmes cantonaux/communaux. Règle d'or : DÉPOSER LA DEMANDE AVANT le début des travaux.

Fiscalité : les travaux d'économie d'énergie sont déductibles du revenu (assimilés à l'entretien), désormais répartissables sur 2-3 périodes fiscales en cas d'excédent — argument clé du conseil au propriétaire.

Montage : mandat à l'architecte (SIA 102), devis général, plan de financement (fonds propres, crédit de construction — attention hypothèque légale des artisans : garanties), autorisation de construire, LDTR le cas échéant.

Locataires en place : information précoce et complète (nature, durée, nuisances, calendrier), interlocuteur dédié, mesures d'accompagnement (rocades internes, protection des biens) ; les nuisances notables ouvrent droit à des RÉDUCTIONS DE LOYER (art. 259d CO) — à budgéter dès le départ (souvent 10-25 % selon l'intensité, durant les phases bruyantes).

Après travaux : répercussion sur les loyers — les investissements à PLUS-VALUE justifient une hausse (art. 269a let. b CO : en pratique, part de plus-value des travaux [souvent 50-70 % pour une rénovation mixte] × taux de rendement admissible, + amortissement et entretien) ; hausses notifiées par formule officielle pour le prochain terme.

Suivi : décompte final, garanties (SIA 118 : 2 ans / 5 ans défauts cachés), mise à jour des valeurs d'assurance et du dossier de l'immeuble.