Une obligation naît de trois sources : le contrat (art. 1 ss CO), l'acte illicite (art. 41 ss CO) et l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO).

Le contrat est conclu par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 CO) : une offre et une acceptation. Il peut être exprès ou tacite.

Principe de la liberté de la forme (art. 11 CO) : sauf disposition contraire de la loi, le contrat n'exige aucune forme. Un bail oral est valable ! Exceptions notables : la vente immobilière exige la forme authentique (acte notarié), le cautionnement une forme qualifiée.

• ›Liberté contractuelle : conclure ou non, choisir son partenaire, fixer le contenu — dans les limites de la loi (art. 19/20 CO)
• ›Un contrat dont le contenu est impossible, illicite ou contraire aux mœurs est nul (art. 20 CO)

Le contrat entaché d'un vice du consentement est annulable dans l'année dès la découverte du vice (art. 31 CO) :

La représentation (art. 32 ss CO) : les effets d'un contrat conclu par un représentant autorisé se produisent directement chez le représenté. Base quotidienne du métier : le gérant agit comme représentant direct du propriétaire — il signe les baux « au nom et pour le compte » du bailleur.

• ›Erreur essentielle (art. 23-24 CO) : erreur sur la nature du contrat, l'objet, la personne, ou erreur de base
• ›Dol (art. 28 CO) : tromperie intentionnelle — ex. : candidat locataire qui falsifie ses fiches de salaire
• ›Crainte fondée (art. 29-30 CO) : menace

En cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite, le débiteur répond du dommage causé, sauf s'il prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 97 CO — le fardeau de la preuve de l'absence de faute est inversé).

La demeure du débiteur (art. 102 ss CO) suppose l'exigibilité de la dette et une interpellation (sauf terme fixé). Le créancier peut alors : exiger l'exécution + dommages-intérêts de retard, ou fixer un délai convenable puis, à son échéance, renoncer à l'exécution et demander des dommages-intérêts, ou se départir du contrat.

Intérêt moratoire : 5 % l'an (art. 104 CO), sans preuve d'un dommage.

Application au bail : la demeure du locataire est réglée spécialement à l'art. 257d CO (délai de 30 jours avec menace de résiliation, puis congé avec préavis de 30 jours pour la fin d'un mois).

La prescription éteint l'exigibilité de la créance (le débiteur peut refuser de payer, mais la dette subsiste comme obligation naturelle).

La prescription est interrompue notamment par la poursuite, l'action en justice et la reconnaissance de dette (art. 135 CO) : un nouveau délai court.

• ›10 ans : délai ordinaire (art. 127 CO) — ex. : créance en dommages-intérêts contractuels du bailleur
• ›5 ans (art. 128 CO) : loyers, fermages, intérêts et autres prestations périodiques ! Retenir : les arriérés de loyer se prescrivent par 5 ans
• ›3 ans : actes illicites (art. 60 CO), dès la connaissance du dommage et de son auteur (max. 10 ans dès le fait dommageable)

Responsabilité pour faute (art. 41 CO) — 4 conditions cumulatives : un dommage, un acte illicite, un lien de causalité (naturelle et adéquate), une faute.

Responsabilités objectives (sans faute) déterminantes en immobilier :

Pour le gérant : l'art. 58 CO fonde l'importance de l'entretien régulier et du service d'hiver — et de l'assurance RC bâtiment.

• ›Responsabilité du propriétaire d'ouvrage (art. 58 CO) : le propriétaire d'un bâtiment répond du dommage causé par un vice de construction ou un défaut d'entretien — responsabilité causale stricte, aucune preuve libératoire ! Ex. : tuile qui tombe, escalier défectueux, verglas non traité sur les accès
• ›Responsabilité de l'employeur (art. 55 CO) : répond des dommages causés par ses auxiliaires, sauf triple preuve libératoire (cura in eligendo, instruendo, custodiendo)
• ›Responsabilité du chef de famille (art. 333 CC), du détenteur d'animaux (art. 56 CO)

Le mandat (art. 394 ss CO) : le mandataire s'oblige à gérer l'affaire dont il s'est chargé conformément aux instructions et avec diligence. Le contrat de gérance est un mandat. Caractéristique cruciale : révocable en tout temps par chaque partie (art. 404 CO — impératif !), mais résiliation en temps inopportun = dommages-intérêts. Obligations du mandataire : diligence, fidélité, reddition de compte (art. 400 CO : restituer tout ce qu'il a reçu, y compris rétrocessions et commissions).

Le contrat d'entreprise (art. 363 ss CO) : l'entrepreneur promet un résultat (ouvrage). Régit tous les travaux sur l'immeuble. Vérification et avis des défauts : le maître doit vérifier l'ouvrage dès que possible et signaler les défauts immédiatement (art. 367 CO), sinon l'ouvrage est réputé accepté. Droits en cas de défaut (art. 368 CO) : réfection, réduction du prix, ou résolution si l'ouvrage est inutilisable. La norme SIA 118, si intégrée au contrat, modifie ces règles (délai de garantie de 2 ans, avis des défauts facilité).

Le courtage (art. 412 ss CO) : le courtier est rémunéré (commission) si son activité aboutit à la conclusion du contrat — pas de succès, pas de commission.

La vente immobilière (art. 216 ss CO) : forme authentique obligatoire, garantie des défauts (la clause d'exclusion de garantie est usuelle mais ne couvre pas les défauts frauduleusement dissimulés, art. 199 CO).