Le concierge assure l'entretien courant de l'immeuble : nettoyage des communs, sortie des conteneurs, service d'hiver (déneigement/salage — enjeu de responsabilité art. 58 CO !), entretien extérieur, petites réparations, surveillance et relais d'information avec la gérance, parfois visites d'appartements.

Modèles d'organisation :

Le choix dépend de la taille de l'immeuble, du budget (poste refacturable partiellement dans les charges si prévu dans le bail) et du niveau de service voulu.

• ›Concierge salarié de l'immeuble (contrat de travail avec le propriétaire, géré par la régie) — souvent avec logement de service
• ›Concierge non logé, à temps partiel
• ›Entreprise de conciergerie/nettoyage externe (contrat de mandat/entreprise) : pas de droit du travail avec le propriétaire, flexibilité, mais moins de présence

Document contractuel essentiel : il définit précisément les tâches, leur fréquence et les zones (nettoyage hebdomadaire des cages, conteneurs les jours de levée, service d'hiver de novembre à mars avec priorités, tonte, contrôles techniques simples…).

Il fixe aussi : les horaires/disponibilités, le matériel et produits (fournis par qui), les remplacements pendant vacances/maladie, les limites (travaux interdits : électricité, toiture…), le devoir de signaler les dégâts et incidents à la gérance.

Un cahier des charges précis est la base : du calcul du taux d'activité et du salaire, du contrôle de qualité, et de la défense en cas d'accident (preuve de l'organisation du service d'hiver).

Le concierge logé cumule deux contrats distincts mais LIÉS : un contrat de travail (art. 319 ss CO) et un bail pour le logement de service.

Conséquences du couplage :

La protection contre les congés du droit du bail (annulabilité, prolongation) s'applique de manière restreinte au logement de fonction lorsque le logement est indissociable de la fonction.

• ›Le logement est un élément de la rémunération (valeur locative à intégrer au salaire, décomptée aux normes AVS)
• ›À la fin des rapports de travail, le droit au logement tombe : l'art. 266b let. a... — en pratique, la résiliation du bail suit des règles propres : si le bail est lié au contrat de travail, la fin du travail permet de résilier le bail ; la jurisprudence exige le respect des formes du droit du bail (formule officielle, délais) dès qu'il y a bail à loyer
• ›Prudence rédactionnelle : préciser dans les deux contrats leur interdépendance et le sort du logement à la fin du travail

Le salaire du concierge d'immeuble se calcule usuellement selon des barèmes indicatifs (par m², par heure ou forfait selon cahier des charges), souvent recommandés par les associations professionnelles ; certains cantons/CCT peuvent s'appliquer.

Composantes : salaire de base selon taux d'activité + éventuel logement de service (avantage en nature évalué) + remboursement de frais (matériel, produits).

L'employeur (propriétaire, via la gérance) doit : décompter AVS/AI/APG/AC, LAA (accidents — professionnel dès la 1ère heure, non professionnel dès 8h/semaine), LPP dès le seuil d'entrée (~22'680 CHF/an), impôt à la source le cas échéant, allocations familiales ; établir fiches de salaire et certificat de salaire.

Le 13e salaire, les vacances (4 semaines min., 5 dès 50 ans dans beaucoup de CCT), les délais de congé suivent le CO/CCT applicable.

Délais de congé du contrat de travail (art. 335c CO, sauf convention) : 7 jours pendant le temps d'essai ; puis 1 mois la 1ère année, 2 mois de la 2e à la 9e, 3 mois ensuite — pour la fin d'un mois.

Protections : congé abusif (art. 336 CO — indemnité jusqu'à 6 mois de salaire), congé en temps inopportun (art. 336c CO : maladie, accident, grossesse — congé nul pendant les périodes de protection).

Pour le logement de service : coordonner la fin du bail avec la fin du travail (délais du droit du bail, formule officielle) ; prévoir la restitution avec état des lieux comme pour tout locataire.

Le certificat de travail (art. 330a CO) est dû : complet et bienveillant mais véridique.