Le Code de procédure civile suisse (CPC) unifie depuis 2011 la procédure devant les tribunaux cantonaux. Principes cardinaux : maxime de disposition (les parties décident de l'ouverture et de l'objet du procès), maxime des débats (les parties apportent les faits et les preuves) — atténuée en droit du bail par la maxime inquisitoire sociale.

Compétence à raison du lieu : pour les baux d'immeubles, le tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent (art. 33 CPC) — for impératif partiellement (le locataire ne peut y renoncer à l'avance).

Trois types de procédure : ordinaire (valeur litigieuse > 30'000 CHF), simplifiée (≤ 30'000 CHF et causes de bail listées à l'art. 243 CPC — protection contre les congés, consignation, etc., sans égard à la valeur), sommaire (cas clairs, mesures provisionnelles).

Toute action au fond est en principe précédée d'une tentative de conciliation (art. 197 CPC). En matière de bail d'habitations et de locaux commerciaux, ce sont les autorités paritaires de conciliation (représentants des bailleurs et des locataires) qui officient.

La procédure de conciliation est gratuite en matière de bail (pas de frais de justice) et rapide. Issues possibles :

Délais spéciaux du bail : la contestation du congé et la demande de prolongation doivent être déposées dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation (art. 273 CO).

• ›Accord (transaction) : valeur de jugement entré en force
• ›Proposition de jugement de l'autorité (possible notamment dans les litiges de bail jusqu'à 8'000 CHF et en matière de protection contre les congés) : devient définitive si aucune partie ne s'y oppose dans les 20 jours
• ›Autorisation de procéder : le demandeur a 30 jours (bail) pour porter l'action devant le tribunal

La loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) régit l'exécution forcée des créances d'argent. Étapes de la poursuite ordinaire :

Le bail écrit signé permet donc d'obtenir rapidement la mainlevée provisoire de l'opposition pour les loyers impayés.

• ›1. Réquisition de poursuite à l'office des poursuites du domicile du débiteur
• ›2. Commandement de payer notifié au débiteur
• ›3. Opposition : le débiteur peut faire opposition dans les 10 jours (simple déclaration, sans motivation) — la poursuite est bloquée
• ›4. Mainlevée : le créancier écarte l'opposition en justice — mainlevée provisoire s'il détient une reconnaissance de dette signée (le bail écrit vaut reconnaissance de dette pour les loyers !), définitive s'il a un jugement
• ›5. Continuation : saisie (débiteur non inscrit au RC) ou faillite (débiteur inscrit au RC)
• ›6. Réalisation et distribution ; à défaut d'actifs suffisants : acte de défaut de biens (valable 20 ans)

Le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux (art. 268 ss CO) : garantie légale sur les meubles garnissant les locaux, pour un an de loyer échu et le semestre courant. N'existe PAS pour les baux d'habitation ! Mise en œuvre par la prise d'inventaire (office des poursuites), suivie d'une poursuite en réalisation de gage.

Le séquestre (art. 271 ss LP) : mesure conservatoire urgente permettant de bloquer les biens d'un débiteur (notamment sans domicile fixe ou qui organise son insolvabilité). Cas de séquestre à connaître : débiteur sans domicile en Suisse, débiteur qui prépare sa fuite, créancier muni d'un acte de défaut de biens ou d'un titre de mainlevée définitive.

L'expulsion du locataire : après une résiliation valable (notamment 257d CO), si le locataire ne restitue pas les locaux, le bailleur agit en expulsion — par la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) si l'état de fait et le droit sont incontestés. L'exécution forcée de l'expulsion relève ensuite de l'autorité cantonale compétente.