La LAT (loi fédérale sur l'aménagement du territoire) pose le principe cardinal : séparation entre territoire constructible et non constructible. Objectifs : utilisation mesurée du sol, densification vers l'intérieur, protection des terres agricoles.

Hiérarchie des plans :

Zones typiques : zone à bâtir (habitation, mixte, activités, utilité publique), zone agricole (construction en principe interdite, exceptions strictes art. 24 ss LAT), zones protégées.

La révision LAT 1 (2014) impose des zones à bâtir dimensionnées sur les besoins à 15 ans et la taxation des plus-values de classement (min. 20 %).

• ›Plan directeur cantonal : stratégie du canton, lie les autorités (pas les particuliers), approuvé par la Confédération
• ›Plans d'affectation (communaux) : définissent les zones parcelle par parcelle, lient les autorités ET les propriétaires
• ›Plans spéciaux/de quartier : règles détaillées pour un périmètre (implantation, gabarits)

Principe (art. 22 LAT) : aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation. Sont visés aussi les changements d'affectation (bureau → logement, etc.) même sans travaux.

Conditions de base : conformité à l'affectation de la zone + terrain équipé (accès, eau, égouts, électricité).

Procédure ordinaire : dépôt du dossier → examen par l'autorité (commune et/ou canton) → mise à l'enquête publique (publication + gabarits selon cantons) → oppositions des tiers → décision → voies de recours.

Procédures simplifiées/annonces pour les objets mineurs selon droit cantonal (pergolas, rénovations intérieures selon cantons).

Le permis se périme s'il n'est pas utilisé dans le délai fixé (souvent 2-3 ans, prolongeable). Construire sans permis ou en violation du permis expose à l'ordre de remise en état (démolition possible !) et à l'amende — même des années après.

Les prescriptions cantonales/communales encadrent le gabarit constructible :

S'y ajoutent les exigences transversales : protection incendie (normes AEAI), énergie (MoPEC : exigences cantonales lors de constructions neuves et de rénovations, part d'énergies renouvelables au changement de chauffage), protection contre le bruit (OPB), accessibilité handicapés (LHand pour bâtiments publics et grands immeubles), abris PC, protection du patrimoine.

• ›Indices d'utilisation (IUS/IBUS) : rapport entre surface de plancher et surface de terrain — détermine la densité
• ›Distances aux limites et entre bâtiments, alignements
• ›Hauteurs maximales, nombre de niveaux
• ›Places de stationnement exigées, espaces verts, places de jeux

Parallèlement au droit public, le CC protège les voisins : l'art. 684 CC interdit les immissions excessives (bruit, odeurs, poussière — y compris les immissions de chantier). Le voisin lésé peut agir en cessation et en dommages-intérêts.

Les distances de plantation et les empiètements (art. 674 CC) relèvent aussi du droit privé.

Distinction d'examen classique : l'opposition au permis (droit public, devant l'autorité, délais courts pendant l'enquête) N'ÉPUISE PAS les droits privés (action civile du voisin, même après l'entrée en force du permis).

Le droit de superficie (art. 675/779 CC) : servitude permettant d'être propriétaire d'une construction sur le terrain d'autrui — distinct et immatriculable comme immeuble si ≥ 30 ans, durée max 100 ans. Base de nombreux montages (coopératives, terrains publics).

Les normes SIA (Société suisse des ingénieurs et architectes) sont des règles privées de l'art, applicables si intégrées au contrat :

Sans intégration contractuelle, c'est le CO seul qui s'applique (avis immédiat des défauts !). Le gérant qui commande des travaux a donc intérêt à stipuler la SIA 118.

• ›SIA 102/103/108 : règlements d'honoraires architectes/ingénieurs (phases de prestations)
• ›SIA 118 : conditions générales pour les travaux de construction — modifie le CO : délai d'avis des défauts assoupli (en tout temps pendant le délai de garantie de 2 ans), retenue/garantie, réception formelle de l'ouvrage
• ›SIA 380/1 : énergie ; SIA 271 : étanchéité, etc.