Le bailleur doit délivrer la chose à la date convenue dans un état approprié à l'usage convenu, et l'ENTRETENIR dans cet état pendant toute la durée du bail. Cette règle est impérative pour les baux d'habitation (les clauses contraires dans des conditions générales préimprimées sont nulles).

Répartition : au bailleur incombe tout l'entretien SAUF le menu entretien (art. 259 CO, petites réparations accessibles au locataire, ~150-200 CHF) et les dégâts causés par le locataire.

L'entretien est aussi une exigence de responsabilité (art. 58 CO : défaut d'entretien de l'ouvrage) et de préservation de la valeur — trois raisons convergentes de l'organiser sérieusement.

Un DÉFAUT est l'absence d'une qualité promise ou sur laquelle le locataire pouvait compter (chauffage en panne, infiltration, moisissures, bruit excessif d'installations, ascenseur durablement hors service…).

Gradation : menu défaut (à charge du locataire, art. 259 CO) ; défaut de moyenne importance (usage restreint mais possible) ; défaut GRAVE (usage exclu ou notablement entravé — logement inhabitable).

Droits du locataire (art. 259a ss CO), cumulables selon les cas :

Le locataire doit signaler les défauts (art. 257g CO) — il répond du dommage résultant d'une annonce tardive.

• ›REMISE EN ÉTAT (le bailleur doit réparer dans un délai convenable)
• ›RÉDUCTION proportionnelle du loyer dès la connaissance du défaut par le bailleur et tant qu'il dure (art. 259d)
• ›DOMMAGES-INTÉRÊTS si le bailleur est fautif (art. 259e)
• ›CONSIGNATION du loyer (art. 259g) : après mise en demeure écrite fixant un délai, le locataire consigne les loyers À ÉCHOIR auprès de l'office cantonal — les loyers consignés sont réputés payés ! Le locataire doit ensuite saisir la conciliation dans les 30 jours
• ›Pour un défaut grave : résiliation immédiate possible (art. 259b let. a) si le bailleur ne répare pas dans un délai convenable

Entretien PRÉVENTIF (contrats de service : chauffage, ascenseurs, ventilation, toitures ; contrôles périodiques ; tournées de l'immeuble) vs CURATIF (interventions sur pannes et dégâts).

Organisation type de la gérance : centrale de dépannage/piquet, réseau d'artisans référencés (prix négociés, réactivité, qualité), seuils d'autorisation du propriétaire (ex. : la gérance engage jusqu'à X CHF, au-delà accord préalable), suivi des bons de travail et contrôle des factures.

Le dossier de l'immeuble : plans, contrats, historique des interventions par objet, âges des installations — indispensable pour les décisions, les litiges de sortie (valeurs résiduelles) et la planification.

Décision réparer vs remplacer : âge vs durée de vie, coût cumulé des pannes, disponibilité des pièces, efficience énergétique — remplacer au bon moment coûte moins cher que réparer indéfiniment.

Phases : diagnostic → programme et budget → autorisations (permis, LDTR à GE, diagnostic amiante avant 1990) → appels d'offres et adjudications (contrats d'entreprise, SIA 118) → exécution (direction des travaux, séances de chantier, avenants maîtrisés) → réception (procès-verbal, liste des défauts, garanties) → décompte final et mise à jour (assurances, dossier, tabelles).

Réception de l'ouvrage (SIA 118) : vérification commune, PV signé, défauts constatés à corriger ; délai de garantie 2 ans (avis des défauts en tout temps), 5 ans pour les défauts cachés ; garanties financières (retenue ou garantie bancaire/solidaire ~5-10 %).

Pendant les travaux en site occupé : information, égards (art. 257h CO), réductions de loyer proportionnelles.

Après travaux : répercussion sur les loyers limitée à la part de PLUS-VALUE (cf. chapitre Variations de loyer), hausse notifiée par formule officielle.

• ›Moisissures : cause à instruire (pont thermique/défaut d'isolation = bailleur ; aération insuffisante = locataire ; souvent mixte) — mesures d'humidité, expertise si litige
• ›Dégâts d'eau : urgence, assurance, recherche de fuite (coût à charge du bailleur si conduite commune), coordination avec les locataires touchés
• ›Amiante : avant 1990, diagnostic avant toute intervention perçant/dégageant des matériaux ; entreprises reconnues pour l'assainissement
• ›Punaises/nuisibles : traitement professionnel ; répartition des coûts selon l'origine (souvent indéterminable → bailleur) ; obligation d'agir vite (défaut)
• ›Sécurité : garde-corps aux normes, éclairage des communs, portes coupe-feu — la mise aux normes de sécurité relève du bailleur