La souveraineté fiscale est partagée entre la Confédération, les cantons et les communes. La Confédération ne peut prélever que les impôts que la Constitution lui attribue (IFD, TVA, impôt anticipé…) ; les cantons disposent d'une compétence générale résiduelle.

La LHID (loi d'harmonisation) impose aux cantons une harmonisation formelle (assiette, procédure, délais) mais PAS matérielle : les barèmes et taux restent cantonaux — d'où la concurrence fiscale.

Impôts directs (sur le revenu, la fortune, le bénéfice) vs indirects (TVA, droits de mutation). Impôts périodiques vs uniques.

• ›L'immeuble est rattaché fiscalement à son lieu de situation : un contribuable vaudois propriétaire à Genève est imposé à Genève sur cet immeuble (répartition intercantonale)

Pour le propriétaire bailleur : les loyers encaissés sont un revenu imposable (IFD + impôts cantonaux/communaux).

Pour le propriétaire occupant : la valeur locative — loyer théorique du logement occupé par son propriétaire — est ajoutée au revenu imposable. Elle est fixée par le canton, généralement entre 60 et 70 % du loyer de marché. Sa suppression a été adoptée (réforme fédérale) mais son entrée en vigueur dépend de la mise en œuvre dans les cantons.

Déductions liées à l'immeuble :

• ›Intérêts hypothécaires (dettes privées, dans les limites légales)
• ›Frais d'entretien : au choix chaque année, frais effectifs OU déduction forfaitaire (souvent 10 % de la valeur locative/loyers si l'immeuble a ≤ 10 ans, 20 % au-delà)
• ›Sont déductibles les frais qui maintiennent la valeur (réparations, remplacements à l'identique), PAS ceux qui l'augmentent (plus-value : agrandissement, standard supérieur) — la distinction entretien/plus-value est LE point d'examen classique
• ›Les investissements d'économie d'énergie sont assimilés à l'entretien (déductibles) au niveau fédéral et dans la plupart des cantons

L'impôt sur la fortune (cantonal/communal uniquement — pas d'impôt fédéral sur la fortune) frappe la fortune nette : l'immeuble est estimé à sa valeur fiscale, les dettes hypothécaires sont déductibles.

L'impôt foncier (ou impôt immobilier complémentaire) : impôt cantonal/communal périodique perçu dans certains cantons sur la valeur brute de l'immeuble, sans déduction des dettes (p. ex. Genève : env. 1 ‰ ; Vaud : impôt foncier communal). Il frappe l'objet, indépendamment de la situation du propriétaire.

Impôt cantonal (parfois communal) frappant le gain réalisé lors de l'aliénation d'un immeuble : gain = prix de vente − (prix d'acquisition + impenses + frais).

Les impenses sont les dépenses de plus-value (travaux augmentant la valeur) — celles précisément qui n'ont PAS été déduites du revenu. Logique du système : une dépense est déduite soit du revenu (entretien), soit du gain immobilier (plus-value), jamais les deux.

Le taux dépend de la durée de possession : dégressif (longue détention = taux réduit), avec surtaxe fréquente pour les reventes rapides (lutte contre la spéculation).

Report d'imposition (pas d'exonération !) dans certains cas : remploi du produit pour acquérir une résidence principale de remplacement en Suisse, succession/avancement d'hoirie, transferts entre époux. L'impôt sera dû lors de la prochaine aliénation sans report.

Deux systèmes cantonaux : moniste (le gain immobilier des professionnels de l'immobilier passe aussi par cet impôt — ZH, BE…) et dualiste (le gain professionnel est imposé comme revenu/bénéfice ordinaire — GE, VD…).

Les droits de mutation : impôt indirect cantonal sur le transfert de propriété immobilière, calculé sur le prix de vente (GE : 3 % + émoluments RF ; VD : 2,2 % cantonal + part communale éventuelle ; certains cantons y ont renoncé, comme ZH). Usuellement à charge de l'acquéreur ; il doit être financé en fonds propres.

L'impôt anticipé (35 %) : impôt de garantie prélevé à la source sur les rendements de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes) — remboursé au contribuable qui déclare correctement. Touche le gérant pour les intérêts des comptes d'épargne des garanties de loyer notamment.

• ›Préparer pour le propriétaire le décompte annuel des rendements locatifs et des charges déductibles (état locatif, frais d'entretien détaillés, honoraires de gérance — déductibles)
• ›Qualifier chaque facture de travaux : entretien (déductible du revenu) ou plus-value (impense au gain immobilier) — documenter pour les deux échéances fiscales
• ›Anticiper les conséquences fiscales d'une rénovation lourde ou d'une vente (impôt sur les gains, droits de mutation)
• ›Attention à la pratique dite du marchand de biens : celui qui achète/vend des immeubles de manière répétée et professionnelle voit ses gains requalifiés en revenu d'activité lucrative indépendante (AVS en sus !)