Le dossier de plans comprend : plan de situation (cadastral), plans d'étages, coupes, façades et plans de détail. Le cartouche identifie le projet, l'auteur, la date, l'indice de révision et l'échelle.

Échelles usuelles :

La cotation s'exprime en centimètres pour le gros œuvre (ou en mètres selon les cantons) ; les niveaux en mètres par rapport à une référence (altitude). Les hachures et trames normalisées distinguent les matériaux (béton, maçonnerie, isolation, bois).

Pour le gérant : savoir lire un plan est indispensable pour calculer des surfaces louables, situer une colonne de distribution, planifier des travaux ou renseigner un locataire.

• ›1:500 / 1:1000 — plan de situation
• ›1:100 — plans d'enquête (mise à l'enquête publique) et plans d'étages
• ›1:50 — plans d'exécution
• ›1:20 à 1:1 — détails

Le CFC (norme CRB) structure les coûts d'un projet de construction en groupes numérotés. Les groupes principaux à connaître :

Le CFC sert à établir devis et décomptes comparables entre projets et corps de métier — le gérant le retrouve dans tout dossier de rénovation.

• ›CFC 0 : terrain
• ›CFC 1 : travaux préparatoires (démolition, terrassement, raccordements)
• ›CFC 2 : bâtiment (gros œuvre 1 et 2, installations, aménagements intérieurs) — le cœur du devis
• ›CFC 3 : équipements d'exploitation
• ›CFC 4 : aménagements extérieurs
• ›CFC 5 : frais secondaires (autorisations, taxes, assurances, financement)
• ›CFC 9 : ameublement et décoration

Les fondations transmettent les charges au sol : semelles filantes ou isolées (bon sol), radier général (répartit sur toute la surface, courant en terrain moyen), pieux (sols de mauvaise qualité, charges reportées en profondeur).

Les éléments porteurs verticaux : murs porteurs (béton, maçonnerie) et piliers. Ne jamais autoriser un locataire à percer ou supprimer un élément porteur sans ingénieur !

Les planchers (dalles) : en béton armé le plus souvent ; bois dans l'ancien. Ils reprennent les charges permanentes (poids propre) et utiles (habitants, meubles).

Les toitures : toiture plate (étanchéité multicouche ou synthétique, pente minimale ~1,5-2 %, gravier ou végétalisation) ou toiture en pente (charpente, sous-couverture, couverture en tuiles/ardoises). Points sensibles : raccords, ferblanterie, évacuations — première source d'infiltrations.

L'enveloppe (façades, fenêtres, toiture, dalle sur sous-sol) sépare le climat intérieur de l'extérieur. Sa qualité détermine les pertes thermiques — et les charges de chauffage.

Façades : mur simple, mur double avec isolation (crépi sur isolation périphérique dite « compacte », ou façade ventilée avec lame d'air), valeur U la plus basse possible (W/m²K — plus c'est bas, mieux c'est isolé).

Fenêtres : double ou triple vitrage isolant, cadre bois/PVC/alu. La fenêtre est l'élément le plus faible de l'enveloppe. La condensation sur les vitres ou les murs signale un problème de ventilation ou un pont thermique.

Ponts thermiques : zones où l'isolation est interrompue (balcons en porte-à-faux, embrasures) → déperditions et risque de moisissures. Sujet récurrent de litiges avec les locataires : distinguer le défaut de construction du comportement d'aération inadéquat.

Chauffage : production (chaudière gaz/mazout — en voie de disparition, pompe à chaleur, chauffage à distance CAD, bois), distribution (conduites, corps de chauffe ou chauffage au sol), régulation (courbe de chauffe, vannes thermostatiques). Température de confort standard : 20-21 °C dans les pièces habitées.

Ventilation : naturelle (aération par fenêtres), simple flux ou double flux avec récupération de chaleur (standard Minergie). Une ventilation insuffisante = humidité, moisissures, litiges.

Sanitaire : distribution eau froide/eau chaude sanitaire (ECS), risque de légionelles si l'ECS stagne sous 55 °C dans les boilers, évacuations et colonnes de chute.

Électricité : tableau, disjoncteurs (FI/différentiel obligatoire dans les pièces d'eau), contrôle OIBT périodique des installations (tous les 20 ans pour l'habitat, rapport de sécurité exigé).

Ascenseurs : entretien par contrat, contrôles périodiques obligatoires, téléalarme.

Chaque élément a une durée de vie technique — base de la planification de l'entretien et de la tabelle d'amortissement (répartition des frais avec les locataires) :

Règle de gestion : un franc d'entretien reporté coûte plusieurs francs de remise en état — l'entretien planifié est toujours plus économique que l'entretien subi.

• ›Peinture/papiers peints : ~8-10 ans
• ›Tapis/moquette : ~8-10 ans ; parquet vitrifié : ~10-15 ans (ponçage), massif : durée de vie longue
• ›Appareils ménagers (cuisinière, frigo, lave-linge) : ~10-15 ans
• ›Cuisine complète : ~20-25 ans ; salle de bains : ~30-35 ans
• ›Chaudière : ~15-20 ans ; boiler : ~15-20 ans ; fenêtres : ~25-30 ans
• ›Façade/crépi : ~30-40 ans ; toiture plate : ~25-30 ans, tuiles : ~40-50 ans