La TVA est un impôt général sur la consommation, perçu à chaque stade de la chaîne (production, distribution) sur la valeur ajoutée, avec déduction de l'impôt préalable.

Taux en vigueur (depuis 2024) :

Est assujetti quiconque exploite une entreprise et réalise en Suisse un chiffre d'affaires imposable d'au moins 100'000 CHF par an.

Mécanisme central : l'assujetti facture la TVA à ses clients (impôt aval) et déduit la TVA payée sur ses propres achats (impôt préalable/amont). Il ne verse que la différence.

• ›Taux normal : 8,1 %
• ›Taux réduit : 2,6 % (biens de première nécessité)
• ›Taux spécial hébergement : 3,8 %

L'art. 21 LTVA exclut du champ de l'impôt (exonération impropre) :

Conséquence majeure : pas de TVA facturée au locataire, MAIS pas de droit à la déduction de l'impôt préalable sur les charges correspondantes (travaux, entretien) — la TVA payée aux artisans reste un coût final.

Exceptions (imposables de plein droit) : places de parc louées séparément (hors bail d'habitation), locations de courte durée (hôtellerie, salles), surfaces de stands, coffres-forts.

• ›La location d'immeubles et de parts d'immeubles (loyers d'habitation et commerciaux)
• ›La vente d'immeubles

L'assujetti peut opter volontairement pour l'imposition de la location ou de la vente (art. 22 LTVA), en mentionnant clairement l'impôt.

LIMITE ABSOLUE : l'option est EXCLUE si l'objet est utilisé par le destinataire exclusivement à des fins d'habitation. On ne peut jamais soumettre un logement à la TVA.

Intérêt de l'option (locaux commerciaux loués à des assujettis) : récupérer l'impôt préalable sur les investissements. Exemple : rénovation à 500'000 CHF + 8,1 % de TVA = 40'500 CHF récupérables si l'immeuble est loué avec option.

En cas de vente d'un immeuble, alternative à l'option : la procédure de déclaration (art. 38 LTVA) entre assujettis.

Le droit à la déduction suit l'affectation de l'immeuble. Deux correctifs symétriques :

Retenir : l'horizon TVA d'un immeuble est de 20 ans. Toute modification d'affectation dans ce délai a des conséquences TVA à chiffrer avant de décider.

• ›Prestation à soi-même (art. 31 LTVA) : passage d'une affectation imposée à une affectation exclue (ex. : bureaux avec option transformés en logements) → restitution de l'impôt préalable déduit, avec amortissement de 1/20 par année écoulée pour les immeubles
• ›Dégrèvement ultérieur (art. 32 LTVA) : passage inverse (exclu → imposé) → récupération a posteriori de l'impôt préalable, même logique de 1/20 par an

Les honoraires de gérance sont des prestations de services imposables au taux normal (8,1 %) : le gérant assujetti facture la TVA au propriétaire.

Pour un propriétaire non assujetti (location de logements exclue), cette TVA est un coût définitif.

Frais accessoires : les décomptes de charges refacturées aux locataires suivent le sort du loyer (exclus si le bail est exclu).

Le décompte TVA se fait par trimestre (méthode effective) ou par semestre (taux de la dette fiscale nette — TDFN : taux forfaitaire appliqué au chiffre d'affaires, sans déduction de l'impôt préalable, pour simplifier l'administration des PME).