Valeur locative : cap sur 2029, ce que les propriétaires doivent anticiper

La réforme fiscale immobilière la plus importante depuis des décennies se précise. Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté à 57,7% — avec une participation de 49,5% — la réforme de l'imposition de la propriété du logement, qui supprime l'imposition de la valeur locative des résidences principales et secondaires. Selon les informations publiées par Raiffeisen, la réforme entrera en vigueur le 1er janvier 2029, après une période transitoire s'étendant jusqu'à fin 2028 ; jusque-là, les règles actuelles continuent de s'appliquer.

Un changement de système complet

La suppression du revenu fictif imposable s'accompagne d'un démantèlement symétrique des déductions. Au niveau fédéral, la plupart des déductions pour frais d'entretien et de rénovation disparaîtront, de même que la déduction des intérêts passifs — à deux exceptions près : les biens loués ou affermés, selon une méthode proportionnelle restrictive, et l'acquisition d'un premier logement occupé par son propriétaire. Le volet constitutionnel accepté en votation permet par ailleurs aux cantons d'introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires, afin de compenser les pertes fiscales des cantons touristiques.

Des enjeux budgétaires en milliards

Le Département fédéral des finances a chiffré l'impact : avec un taux hypothécaire de référence de 1,37%, la diminution des recettes pour la Confédération, les cantons et les communes est estimée à environ 1,95 milliard de francs au total. Le DFF rappelle que l'effet de la réforme dépend fortement du niveau des taux : plus ils sont bas, plus la suppression coûte aux collectivités ; s'ils remontaient fortement, le nouveau système pourrait au contraire générer des recettes. Quant au produit de l'éventuel impôt cantonal sur les résidences secondaires, il dépendra des choix de chaque canton.

Genève, canton le plus réfractaire

La carte du vote a révélé une fracture linguistique marquée : tous les cantons romands ont rejeté la réforme, Genève affichant le taux de refus le plus élevé du pays avec 66,1% de non. Dans un canton de locataires, où la propriété du logement reste minoritaire, les arguments sur la perte des déductions d'entretien et le risque de report de charge ont pesé. Les propriétaires genevois n'en seront pas moins soumis au nouveau régime fédéral dès son entrée en vigueur.

Les arbitrages à préparer dès maintenant

Pour les propriétaires, la période transitoire est stratégique. Premier réflexe : planifier les travaux d'entretien et de rénovation encore déductibles avant la bascule, tant que l'ancien droit s'applique. Deuxième axe : réexaminer la stratégie d'endettement, puisque l'incitation fiscale à conserver une dette hypothécaire élevée disparaîtra largement avec la fin de la déductibilité des intérêts. Troisième chantier, pour les résidences secondaires : suivre les législations cantonales d'application du nouvel impôt foncier spécial. Les banques et fiscalistes recommandent unanimement d'éviter les décisions précipitées, mais d'établir dès maintenant un plan pluriannuel de travaux et d'amortissement calibré sur l'échéance de 2029.