Fonds immobiliers : Patrimonium lève 81 millions, un marché primaire record en 2026

Le marché primaire des placements immobiliers indirects suisses poursuit sur sa lancée. Le Patrimonium Swiss Real Estate Fund (PSREF), fonds coté à la SIX dédié au résidentiel et au mixte, a bouclé avec succès son augmentation de capital : les CHF 81 millions levés ont été entièrement souscrits, avec libération le 13 juillet 2026, au terme d'une période de souscription courant du 22 juin au 3 juillet.

Les paramètres de l'opération Patrimonium

Selon le factsheet publié par Immoday, le produit de l'émission doit financer des acquisitions de CHF 40 à 50 millions, poursuivre les projets de développement et de transformation du portefeuille (CHF 30 millions) et maintenir un ratio d'endettement stratégique de 24 à 26%. Au 31 mars 2026, la valeur vénale du portefeuille s'élevait à CHF 1,352 milliard, et la direction de fonds affiche l'ambition d'atteindre environ CHF 2 milliards à moyen terme. Patrimonium Asset Management, agréée par la FINMA, gère plus de CHF 5 milliards d'actifs.

TrustStone enchaîne dans le non-coté

Dans le segment des véhicules réservés aux investisseurs qualifiés, TrustStone Real Estate SICAV a levé CHF 35,4 millions mi-juillet, quelques mois après une précédente émission en mars. Les capitaux financeront l'acquisition d'actifs mixtes et commerciaux dans le canton de Vaud, présentés comme offrant un rendement attractif et un taux de vacance nul. Le fonds, dont la fortune totale est estimée à CHF 219 millions, vise un rendement net cible de 3 à 3,5% et se souscrit à la valeur nette d'inventaire, sans agio — un argument face aux primes élevées des véhicules cotés.

Un millésime 2026 record sur le marché primaire

Ces opérations s'inscrivent dans une dynamique exceptionnelle : selon l'analyse d'Alphaprop sur les placements indirects à fin mai 2026, des augmentations de capital totalisant CHF 3,7 milliards étaient déjà annoncées ou réalisées pour 2026 — un record à ce stade de l'année, à comparer aux CHF 4,9 milliards levés par les fonds sur l'ensemble de 2025. Côté performance, les fonds immobiliers cotés affichent +7,77% sur douze mois et les actions immobilières suisses cotées +12,67%, tandis que l'indice CAFP des fondations de placement, évalué à la VNI, progresse de 5,06%, dans la moyenne de long terme.

Risques : taux swap et agenda politique

Le tableau n'est pas sans ombres pour les investisseurs institutionnels. Les taux swap CHF à 10 ans ont légèrement remonté ces derniers mois, un paramètre auquel les véhicules cotés — et leurs agios — sont directement sensibles. Alphaprop pointe par ailleurs des risques politiques croissants : l'initiative zurichoise sur la protection du logement soumise au vote le 14 juin et les velléités de durcissement de la Lex Koller laissent entrevoir des obstacles réglementaires accrus pour l'immobilier indirect.

Lecture institutionnelle

Pour les caisses de pension et gérants, le message est double : la demande pour le marché primaire reste profonde — les émissions sont absorbées sans difficulté —, mais la sélectivité s'impose, entre agios élevés sur le coté, rareté des objets de qualité à l'achat et sensibilité retrouvée aux taux. Les véhicules souscrits à la VNI et les levées ciblées, à l'image de TrustStone, gagnent en attrait relatif dans ce contexte.