Rendement admissible : la Confédération veut clarifier l'OBLF après la jurisprudence du TF

C'est un chantier discret mais aux conséquences potentiellement considérables pour la fixation des loyers en Suisse. Le 25 février 2026, le Conseil fédéral a mis en consultation une modification de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), qui vise à préciser dans le droit du bail le calcul du rendement admissible, à clarifier l'application de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral et à accroître ainsi la sécurité juridique. La procédure de consultation courait jusqu'au 5 juin 2026 ; le dossier entre désormais dans sa phase d'analyse des prises de position.

L'origine : la motion Engler et l'ATF sur le rendement net

Cette révision met en œuvre la motion 22.4448 Engler. Elle intervient dans le sillage de la jurisprudence du Tribunal fédéral sur le rendement net — notamment le célèbre arrêt de 2020 qui avait revalorisé le rendement admissible des fonds propres (taux de référence majoré de 2 points lorsque le taux est inférieur ou égal à 2%, et revalorisation intégrale des fonds propres selon l'inflation). L'inscription de ces principes dans l'ordonnance doit mettre fin aux incertitudes d'application qui divisent tribunaux, bailleurs et locataires depuis lors.

Un enjeu central pour la Suisse romande

Le calcul de rendement est l'outil déterminant dans les contestations de loyer initial, très fréquentes à Genève et dans le canton de Vaud, où le formulaire officiel de notification du loyer initial est obligatoire. L'ASLOCA dénonce de longue date une orientation jugée favorable aux bailleurs de la jurisprudence fédérale, tant sur le rendement net que sur le fardeau de la preuve des loyers comparatifs du quartier. À l'inverse, les milieux immobiliers attendent de la révision une prévisibilité accrue des rendements admissibles, condition selon eux de l'investissement dans le parc locatif.

Un contexte de réformes multiples du droit du bail

Cette consultation s'ajoute à d'autres chantiers ouverts par l'Office fédéral du logement (OFL). Une précédente révision de l'OBLF, mise en consultation en avril 2024, visait déjà à modérer la hausse des loyers et à simplifier les prescriptions de forme encadrant l'échelonnement des loyers. Parallèlement, le Conseil fédéral s'est prononcé sur trois projets parlementaires touchant le droit du bail (règles de forme, sous-location, résiliation pour besoin propre du bailleur). L'ensemble dessine une recomposition progressive du cadre fédéral, dans un contexte de pénurie persistante : le taux de logements vacants avoisine 1% au niveau suisse et 0,89% dans le canton de Vaud, loin du seuil d'équilibre de 1,5%.

Prochaines étapes

L'OFL et le Conseil fédéral vont désormais dépouiller les réponses à la consultation avant d'arrêter le texte définitif de l'ordonnance et sa date d'entrée en vigueur. Pour les gérances et bailleurs romands, il est prudent d'anticiper : les calculs de rendement produits dans les procédures en cours pourraient devoir être adaptés aux nouvelles règles. Pour les locataires, la codification de la jurisprudence apportera au moins une transparence accrue sur la méthode. Numea suivra la publication du rapport de consultation et du texte final.

Sources : bwo.admin.ch (OFL, « Droit du bail : clarification du rendement admissible », consultation du 25 février au 5 juin 2026 ; motion 22.4448 Engler), asloca.ch, vd.ch (statistique des logements vacants).